Главная | Невыполнение обязательств по ипотеке

Невыполнение обязательств по ипотеке


Невозврат из-за потери трудоспособности Потеря работы или трудоспособности могут стать причиной невозможности выплаты ипотеки.

Удивительно, но факт! Целесообразно не ужесточение требований к нуждающимся гражданам в жилище, а усиление публично-правового регулирования ипотеки жилья.

В такой ситуации заемщику нужно принять оперативное решение о своих дальнейших действиях. Если человек в ближайшее время планирует трудоустроиться, то необходимо обратиться в банковское учреждение для уведомления о временных трудностях и выбора варианта их решения: Заморозить долг на определенное время, установленное в соответствии с законодательными нормами и с обстоятельствами; Пролонгировать долг; Оформить дополнительное соглашение об изменении графика выплат и их величины на определенный временной период.

В случае, если жизненные обстоятельства складываются таким образом, что человек перестал быть заинтересован в выкупе объекта по причине развода, или он в ближайшее время не восстановит свою платежеспособность из-за потери трудоспособности по состоянию здоровья, то ему необходимо инициировать более жесткие мероприятия, которые снимут с него статус должника.

У заемщика, желающего разорвать договор ипотеки, несколько вариантов решения проблемы: Обращение в страховую компанию, при наличии страховки, если ситуацию относится к категории страхового случая; Продажа объекта залога и выплата банку оставшуюся часть долга; Банкротство. Оформленная страховка на случай потери трудоспособности или основного источника дохода, может полностью решить финансовую проблему. При ее отсутствии, заемщику придется продать предмет залога по правилам, установленным банковским учреждением.

Продажа будет реализовываться на открытых торгах. Что такое ипотека и ипотечное кредитование? Ипотека — это одна из форм залога, где закладывается исключительно недвижимое имущество. Предметом ипотеки могут быть: В большинстве случаев закладывается именно та недвижимость, которая приобретается за счет кредита, полученного от банка. Однако возможно получение кредита под залог уже имеющейся недвижимости для самых различных целей. Самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка физическим лицом квартиры в кредит.

По договору о залоге недвижимого имущества договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя заемщик по ипотечному кредитному договору преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование , при котором выдаётся кредит банком под залог недвижимого имущества. При получении ипотечного кредита недвижимость поступает в ипотеку залог банку как гарантия возврата кредита.

Ипотечный кредит — это долгосрочный кредит. Банк — кредитор по ипотечному кредитному договору является одновременно и залогодержателем по договору ипотеки. Залогодателем может быть как сам должник по кредитному договору, так и третье лицо например, родственник должника, который предоставляет в залог свое жилье.

Порядок осуществления прав по закладной

Следует внимательно отнестись к выбору кредитора банка и кредитной программы. Рынок ипотечных кредитов уже достаточно развит. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для необходимых записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день, после того как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

Основные последствия невозврата кредита по ипотеке.

В течение десяти дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в п.

Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Причина невыполнения обязательств

В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона становятся основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Случаи прекращения обращения взыскания на заложенное имущество Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имели к моменту уплаты соответствующих сумм.

Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией. Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке - нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил ст.

Экономико — правовые вопросы ипотечного кредитования. При обращении взыскания на заложенное жилище залогодатель-собственник жилища не должен лишаться правомочий собственника.

Случаи прекращения обращения взыскания на заложенное имущество

Руководствуясь конституционными, гражданско-правовыми нормами Российской Федерации, залогодатели должны иметь право самостоятельно определять судьбу своего жилища, то есть применять весь спектр правомочий собственника, в частности продать, переуступить свои права, обменять залоговую недвижимость на другое жилье и др. Как следует из п. Обращение взыскания на заложенное жилище с выселением собственника жилища с несовершеннолетними детьми и стариками неприемлемо для социальной ипотеки жилища, поскольку, по сути, представляет собой конфискацию имущества.

Примером осторожного отношения к данному институту является опыт многих стран.

Удивительно, но факт! Не забывая при этом интересы главного действующего лица — собственника жилища Шевчук Д.

Например, в Англии и США принудительное исполнение обязательства в натуре является исключительным средством правовой защиты.

Даже если обязанность исполнения в натуре была прямо предусмотрена договором, для суда это не имеет значения []. В России данную задачу также должно решать только государство, руководствуясь Конституцией РФ и Конвенцией о защите прав человека и основных свобод, исходя из требований справедливости, соразмерности и других конституционных норм. Бессмысленно надеяться на решение государственных, социальных задач коммерческими структурами в лице кредитных организаций, строительных компаний и других участников ипотеки жилища, для которых главным является получение прибыли.

Вместе с тем, несмотря на большое значение залога имущества, для надлежащего исполнения обязательств его правовое регулирование до настоящего времени является недостаточным и несовершенным. Например, новеллой нового законодательства является включение в предмет ипотеки строящегося жилого дома.

Учитывая внесенное дополнение в перечень видов недвижимого имущества объектами незавершенного строительства ст. Но самое главное, необходимо четко прописать, что обращение взыскания на объект незавершенного строительства исключает возможность последующего обращения взыскания на завершенный жилой дом, поскольку это юридически разные объекты.

В соответствии с п. Теперь при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие []. А при наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования сервитут той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора решение принимает суд. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель п.

Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI Закона об ипотеке.

В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд — с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона.

Для нормального функционирования ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования необходимы совершенствование и координация всего комплекса отношений, регулируемого нормами конституционного, социального обеспечения, гражданского, жилищного, финансового, бюджетного, административного и других отраслей права.

Как необходимо действовать заемщику?

Не обойтись без упорядочения системы материальных, процессуальных норм, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий [] , для политической и экономической стабилизации в обществе.

Целесообразно не ужесточение требований к нуждающимся гражданам в жилище, а усиление публично-правового регулирования ипотеки жилья. Важно найти разумное соотношение между противоречивыми интересами сторон ипотечных отношений. Реализации заложенного имущества В отличие от порядка обращения взыскания на заложенное имущество, который имеет существенные изменения в новом законодательстве, правила, регламентирующие порядок реализации заложенного имущества, изменились незначительно.

Между тем тенденция развития законодательства по этому важному этапу ипотеки, трагического для залогодателей — нуждающихся в жилище граждан, сохранена Шевчук Д.

Экономико — правовые вопросы сопровождения операций с недвижимостью. К числу основных нормативных правовых актов, регулирующих реализацию заложенного имущества, следует отнести ГК РФ и Закон об ипотеке.

Однако такая позиция законодателя подвергается критике. Так, в письме Президента РФ от То есть в части, не противоречащей Закону об ипотеке, публичные торги по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, проводятся в порядке, определяемом процессуальным законодательством РФ.

Порядок проведения публичных торгов регламентирован ст. Более того, нормы Закона об ипотеке содержат прямые ссылки на эти статьи. Торги могут проводиться в форме аукционов и конкурсов, так как согласно п.

Удивительно, но факт! Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:

Независимо от того, в каком порядке происходит обращение взыскания на заложенное имущество, его реализация может производиться только с публичных торгов правда, закон может устанавливать исключения из этого правила. С момента вступления в силу ныне действующего ГК стало ясно: Иногда судебные инстанции оказываются в неловком положении, будучи вынужденными принимать парадоксальные с правовой точки зрения решения [].

Если торги [] проводятся по решению суда, то их, в соответствии со ст. Федерального закона от По Федеральному закону от Полномочия судебного пристава-исполнителя регулируются Федеральным законом от 21 июля г.

Небольшая просрочка или серьезное нарушение сроков

Введенный в действие институт судебных приставов в значительной мере может улучшить и ускорить процесс реализации заложенного имущества. Однако поскольку данный институт не имеет достаточного практического применения, то сделать вывод о его процессуальных особенностях не представляется возможным.

Закон об ипотеке допускает также продажу заложенного имущества на открытом аукционе и в ст. Естественно, и защищая его интересы. Другими словами, судьбу жилища, на которое обращено взыскание, решает не собственник имущества, а другое лицо, в лучшем случае уполномоченное процессуальным законодательством.

Завершение самого болезненного этапа в ипотеке жилища законодательство отдает на откуп стороне, заинтересованной лишь погасить свои затраты, а не в реализации жилища должника по максимально возможной цене. Кроме того, Закон регламентирует правила поведения данного лица.

Ипотечный кредит и права потребителя

Ни в одном из трех перечисленных случаев, по которым публичные торги объявляются несостоявшимися, нет вины залогодателя заемщика. Данная норма применяется даже тогда, когда собственника жилища устраивает начальная цена, по которой покупатель готов приобрести квартиру Shevchuk D. Однако торги объявляют несостоявшимися, с дальнейшими нежелательными последствиями для залогодателя.

Удивительно, но факт! Ипотечный кредит — это долгосрочный кредит.

По Закону об ипотеке проводятся повторные публичные торги, где начальная продажная цена заложенного имущества снижается уже на 15 процентов. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести оставить за собой заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Ответственность по ипотечным обязательствам Начало Дударева Е.

В то же время проделан большой путь по становлению ипотечного кредитования в России.

Удивительно, но факт! Соглашение должно быть заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.

Развиваются все более совершенные схемы приобретения жилья. Условия кредитования в коммерческих банках постепенно приближаются к классическим стандартам, выработанным мировой практикой.

Удивительно, но факт! В такой ситуации заемщику нужно принять оперативное решение о своих дальнейших действиях.

В большинстве регионов приняты долгосрочные ипотечные программы. Региональные фонды жилищного строительства и ипотечные агентства переходят к выдаче займов по единым стандартам, разработанным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

Наглядным примером того, как развивается система ипотечного кредитования, служит статистика. По нашему мнению, увеличению объемов рынка немало способствует быстрый рост цен на недвижимость. Относительно объемов возводимого жилья - в развитых странах в среднем строится от 0,7 до 1 кв. В США возводятся млн кв. В нашей стране доля ипотечных кредитов составляет менее 0,1 процента ВВП, за г.

Ипотечное жилищное кредитование успешно развивается и функционирует во всем мире, где существует институт частной собственности. При формировании системы ипотечного кредитования в российском законодательстве за основу был взят европейский и американский опыт ипотечного кредитования.

Однако пройдя преломление к российской действительности система ипотечного кредитования в России приобрела свои правовые особенности.



Читайте также:

  • Сбербанк ипотека 2017 материнский капитал
  • Что нужно для торговли косметикой
  • Услуги юриста в заречном